Hintergrundrecherche Rechtliche Bedingungen einer Wohnungsräumung
Nicht selten ist der Grund für Wohnungslosigkeit, dass Vermieterinnen das Mietverhältnis kündigen und die Mieterinnen ausziehen müssen. Weigern sich diese, können Vermieter*innen eine Räumungsklage einreichen. 2021 wurden laut dem Amtsgericht Bonn in der Stadt 124 Wohnungen zwangsgeräumt, 2020 gab es laut dem Mieterbund NRW in Nordrhein-Westfalen mehr als 9.000 Räumungsaufträge.
Vermieterinnen haben einen Anspruch auf eine Räumungsklage gegen Mieterinnen, wenn der Klage eine berechtigte Kündigung zugrunde gelegt wird. Eine berechtigte Kündigung durch dendie Vermieterin kann entweder ordentlich oder außerordentlich sein.
Nach § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird für eine ordentliche Kündigung ein besonderer Grund benötigt. Ein Exempel dafür ist die Verletzung der vertraglichen Pflichten durch dendie Mieterin, beispielsweise durch unregelmäßige Zahlung der Miete, unberechtigtes Überlassen der Wohnung an Dritte oder Hausfriedensbruch. Auch können Vermieter*innen das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn sie die Wohnung zum Eigenbedarf benötigen.
Im Unterschied zur ordentlichen Kündigung erfordert die außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht nur einen besonderen, sondern einen triftigen Grund. Triftige Gründe sind beispielsweise die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte, die Gefährdung der Mietsache oder ein erheblicher Mietzahlungsrückstand, welcher schon nach zwei Monaten eintritt. Eine fristlose Kündigung infolge von Mietschulden ist demnach immer eine außerordentliche Kündigung.
Die Besonderheit liegt hier in der sog. Schonfristzahlung: Eine außerordentliche Kündigung wird (einmalig)rückwirkend unwirksam, falls der Rückstand zeitnah ausgeglichen werden kann.
Räumungsklage vor Gericht
Ob die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Kündigung erfüllt sind, muss von Gerichten entschieden werden, wenn es zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien kommt. Wenn ein* Mieterin nicht auszieht, wird dieser in der Regel eine Räumungsfrist durch dendie Vermieterin gesetzt. Wird auch diese Räumungsfrist nicht eingehalten, so können Vermieterinnen eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Das zuständige Amtsgericht prüft, ob die Kündigung durch dendie Vermieterin berechtigt war. Gewinnt die vermietende Partei den Fall, wird der* Mieterin nach § 721 der Zivilprozessordnung (ZPO) eine weitere Räumungsfrist von maximal einem Jahr gewährt. Laut dem Amtsgericht Bonn wird diese Räumungsfrist individuell im Ermessen der Vermieterinnen festgelegt, sodass sie vom Einzelfall abhängig sein kann. Die vom Gericht festgelegten Räumungsfristen seien ebenfalls unterschiedlich in Kommunen, Ländern und Bund geregelt. Gerade bei Privatvermieter*innen gebe es laut dem Mieterbund NRW die unterschiedlichsten Varianten von Räumungsfristen, wobei es keine Mindestfrist gebe.
Während der Räumungsfrist darf keine Zwangsräumung der Wohnung stattfinden. Die Miete muss bis zur endgültigen Räumung weiterhin gezahlt werden.
Zwangsräumung abwenden
Insbesondere bei einer fristlosen Kündigung der Wohnung aufgrund von Zahlungsverzug der Miete kann derdie Mieterin eine Räumung umgehen, indem ersie die rückständige Miete nach § 569 BGB umgehend oder spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Kündigung bezahlt. Wird die Miete innerhalb dieser Schonfrist beglichen, verliert die Kündigung durch dendie Vermieterin ihre Wirksamkeit und das Mietverhältnis kann unverändert fortgesetzt werden.
Kann die rückständige Miete nicht aufgebracht werden, haben Mieterinnen die Möglichkeit, sich an Anwältinnen oder öffentliche Stellen wie Träger der Sozialhilfe oder Wohngeldstellen zu wenden, um bei drohender Obdachlosigkeit eine Übernahmeerklärung nach § 36 Abs. 1 des Sozialgesetzbuches XII (SGB) zu erwirken. Diese muss ebenfalls innerhalb der Schonfrist abgegeben werden und wirkt wie die Begleichung der Mietschulden, wodurch die Kündigung der* Vermieter*in unwirksam wird.
Laut dem Mieterbund NRW werde bei einer Räumungsklage zugleich auch immer der Fachbereich Soziales der entsprechenden Kommune informiert. Betroffene könnten dort Hilfe zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit bekommen. Außerdem könnten verschiedene Sozialorganisationen und (zumindest vorgerichtlich) auch die Mietervereine Hilfe leisten.